אם נכנסתי לדירה לפי קבלת טופס 4 מגיע לי פיצוי בגין איחור במסירה?

 

התשובה היא כן.

​

מסירת החזקה בדירה מתקיימת על פי הדין והפסיקה כאשר בצידה טופס 4 חתום כדת וכדין על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה. ראו דבריו של כב' השופט י' מילנוב ב-ת"א (שלום – ירושלים) 22994/97 בקאל נ' "לי – מעון" חברה קבלנית לבניין בע"מ (לא פורסם, 30.9.02) – "קיומו של טופס 4 הוא תנאי סף, שאין בלתו, לא סופי ולא קונקלוסיבי, לעניין היות דירה או בניין מושלמים וראויים למגורים". דברים אלו הובאו בפסק דינו של בית משפט קמא וכן ראה ת"א (מחוזי – ירושלים 1651/97  חי נ' פסגת חנה (נכסים דירות והשקעות) בע"מ (לא פורסם, 31.12.06 – כב' השופט מ' דרורי בפסקה 53 לפסק הדין).

 

לפיכך, אף אם נמסרה הדירה בפועל, אולם למסירה זו לא נילווה טופס 4, ואף אם הם הושכרה, אין לראות בכך משום קיום של התנאי הקבוע בחוזה, בדבר מסירת דירה מושלמת וראויה למגורים. (ראו ע"א 21885-09-11 טללי נתניה בע"מ ואח' נ' ברונפן ואח' (בבית המשפט המחוזי ירושלים בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים).

 

אם חיבור חשמל לדירה על ידי חשמל מדירה אחרת או מהבניין הינו כדין וכתוצאה מכך לא מגיע לי פיצוי באיחור במסירה?

 

התשובה היא לא.

​

בפסיקות בית המשפט בשורה של פסקי דין מנחים, נפסק כי "כל 'סידור' אחר של אספקת חשמל ומים אך בעיקר של חשמל, ע"י הקבלן, ושלא ע"י ספק חשמל מורשה, לאמור חברת החשמל לישראל בע"מ או חברת החשמל למחוז ירושלים בע"מ (ס' 157א(א) לחוק התכנון והבניה), הוא בלתי חוקי ומסוכן, שכן המדובר בסידורים 'פרוביזוריים' בלתי תקניים של מתיחת כבלי חשמל, ללא בדיקה וללא אישור הגורם המוסמך (חברת חשמל)" (כב' השופט י' מילנוב בפרשת בקאל הנ"ל).

​

האם טענה כי הדירה הושכרה לצדדים שלישים מבטלת את הפיצוי בגין איחור במסירה?

​

התשובה היא לא.

​

בתי משפט במספר רב של פסיקות דחה טענה זו, כאשר קבע "אין זה משנה מי גר בדירה, התובעים בעצמם או דיירים שלהם, החברה לא עמדה בהתחייבויותיה ולפיכך עליה לפצות את התובעים". (ראו ע"א 21885-09-11 טללי נתניה בע"מ ואח' נ' ברונפן ואח' (בבית המשפט המחוזי ירושלים בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים).

 

אם חתמתי על מסמך המוותר על זכותי לקבל פיצוי בגין איחור במסירת הדירה לא מגיע לי פיצוי?

​

התשובה היא שמגיע פיצוי למעט אם המוכר והקונה רצו להסדיר מחלוקות ביניהם.

​

כל מסמך אשר נחתם אינו בתוקף וזאת בהיותו עומד בסתירה להוראותיו הקוגנטיות של חוק המכר (דירות) למעט אם המוכר והקונה רצו להסדיר מחלוקות ביניהם לשיעור הפיצוי בגין איחור במסירת הדירה אף לפני הגשת תביעה לבית המשפט.

​

חוק המכר (דירות) קובע שלקונה דירה זכות לפיצוי בגין איחור במסירתה (סעיף 5א לחוק). סעיף 7א(א) לחוק המכר (דירות) קובע: "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה". בכך, סעיף 5א לחוק המכר (דירות) מהווה הוראה קוגנטית, ותנאי בחוזה אשר פוטר את המוכר מתשלום הפיצויים הוא חסר תוקף (עיינו, רע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ [פורסם בנבו] (‏21.2.2016)). כפועל יוצא מכך, בתי המשפט קבעו לא אחת כי הסכם שבו מוותר הרוכש על זכותו לפיצוי מכוח החוק הוא חסר תוקף. זאת גם כשמדובר בהסכם המאוחר להסכם המכר, אשר נעשה כחלק מקבלת הדירה לידי הרוכש. יתרה מזו, במעמד קבלת הדירה הרוכש ככלל נמצא בעמדת נחיתות: הוא עשוי להיות תחת לחץ לקבל את הדירה שרכש לידיו, ובמעמד זה הוא עלול לעשות ויתורים מפליגים על זכויותיו בניגוד לתכלית החוק.

 

ההוראה בחוק המכר בדבר גובה הפיצוי המגיע לרוכש דירה במקרה של איחור במסירת הדירה כאמור, הינה הוראה קוגנטית אשר לא ניתן להתנות עליה. על כן אף אם ההסכם לפיצוי האמור היה נחתם מרצון הרי שאין לאותה הסכמה תוקף, וזאת לאור הוראות סעיף 7א(א) לחוק המכר לפיהן :"אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה..".

​

מטרתו של סעיף זה היא להתמודד עם מציאות בה לרוב רוכשי דירות אינם מקבלים את הדירה אותה רכשו בזמן, כאשר לאיחור זה ישנן השלכות הן מבחינת הצפיות של הקונה והן מבחינה כלכלית בשל הצורך במציאת מקום מגורים חלופי ותשלום שכר דירה (ראו: ה"ח הממשלה תשס"ז מס' 263 עמ' 140). סעיף זה בחוק המכר מנסה לשנות את מאזן הכוחות לטובת הרוכשים, כך שלחברה הקבלנית תהיה יכולת פחותה יותר להפעיל לחץ על הקונה תוך שימוש במסירת הדירה או כל עניין אחר בקשר אליה כקלף מיקוח, בדיוק כפי שבית המשפט התרשם שנעשה במקרה זה.

 

אם גרתי בדירה או היא הושכרה לפני טופס 4 האם עדין מגיע לי פיצוי בגין איחור במסירה? האם הקבלן ו/או החברה יכולה לקזז לי סכומים מתוך הפיצוי?

 

ישנן פסיקות לכאן או לשם.

 

חוק המכר (דירות) מקנה זכאות לפיצוי עד להעמדת הדירה לרשות הרוכש, וכאמור וכפי שהדברים פורשו בהלכה הפסוקה, הכוונה בכך היא דירה ראויה למגורים, לאחר מתן טופס 4, ובכלל זאת כשבדירה חשמל. כל עוד הדבר לא נעשה, זכאי הרוכש לפיצוי ב"סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה" (סעיף 5א לחוק). הפחתת שווי ההנאה מהדירה ככל שזו נמסרה כשאינה ראויה למגורים, גורעת מהוראותיו הקוגנטיות של החוק. כך, במקרים שונים בפסיקה נקבע כשהרוכש זכאי למלוא הפיצוי, גם כשהדירה נמסרה לידיו בפועל אולם טרם מתן טופס 4 או טרם חיבורה הקבוע לחשמל (עיינו, למשל, עניין טללי נתניה, שם הדירה אף הושכרה על-ידי הרוכש לאחרים; ת"א (שלום עפ') 26207-09-17 שטרית נ' תכלת הים בע"מ, פיסקאות 53-46 [פורסם בנבו] (7.4.2021) (ערעורים נדחו בהסכמה, ע"א (מחוזי נצ') 46711-05-21)).

 

יחד עם זאת קיימת פסיקה שבה הובעה עמדה שונה, שלפיה אם הדירה נמסרה לרוכש אולם קודם למתן טופס 4, ניתן לערוך הפחתה בשיעור הפיצוי (עיינו, ת"א (שלום עפ') 12383-02-13‏ ‏ הלוי נ' שבח את שבח בע"מ [פורסם בנבו] (27.3.2018), הגם שבאותו עניין בית המשפט מצא לבסוף שלא להפחית מהפיצוי, בין היתר, בשל החיבור המאולתר לחשמל; ועיינו גם, ת"א (שלום חי') 1960/04 שוורץ נ' אלמוג ב.ז. בניה והשקעות בע"מ, פיסקה 21 [פורסם בנבו] (15.3.2007)). לעניין זה אציין, למעלה מן הנדרש, שיתכן שניתן להבחין בין הסכם מכר שבו פיצוי מוסכם העולה על הפיצוי הקבוע בחוק המכר (דירות) – שממנו ניתן לערוך בנסיבות הראויות לכך הפחתות בגדר בחינת סבירות הפיצוי המוסכם – לבין הסכם מכר שאינו מקנה לרוכש למעלה משכבת הפיצוי הסטטוטורי. ניתן לסבור כי מאחר ששכבת הפיצוי הסטטוטורי היא קוגנטית, לכאורה ממנה אין מקום לערוך הפחתות, אפילו נמסרה הדירה אך ללא טופס 4 או כשהיא אינה ראויה למגורים (עיינו, למשל, ההפחתה בפיצוי המוסכם שנערכה בת"א (שלום חי') 1263/06 מילר נ' הופמן, פיסקה 55 (27.3.2018)).

 

האם אני יכול לתבוע עוגמת נפש בנוסף לפיצוי בגין איחור במסירה הקבוע בחוק המכר?

 

בפסיקה הובעו דעות לכאן ולכאן האם נכון לפסוק פיצוי בגין עוגמת נפש מעבר לפיצוי הקבוע בחוק המכר (דירות) (עיינו, הסקירה בתא"מ (שלום רמ') 42317-11-17 סוואיד נ' קחם חברה להשקעות בע"מ, פיסקאות 79-74 [פורסם בנבו] (1.7.2019); ת"א (שלום חי') 28653-05-16 רייטבורט נ' כדורי, פיסקאות מ"ח-נ' [פורסם בנבו] (25.11.2020) (ערעור נדחה, ע"א (מחוזי חי') 39097-01-21)). כך, בת"א (מחוזי ב"ש) 21528-06-16 עזריה נ' כ. כוכב הנגב - חברה לבנין ופתוח (1990) בע"מ [פורסם בנבו] (ערעור הסתיים בהסכמה בסוגיית ההוצאות, ע"א 6538/20) נקבע: "לא מצאתי מקום לפסוק פיצוי בגין עוגמת נפש בקשר לאיחור במסירה, משום שהפיצוי הסטטוטורי לפי סעיף 5א לחוק המכר עולה על הנזק הממוני שנגרם לדיירים, ומבטא את מכלול נזקיהם". בדומה נקבע הן לגבי עוגמת נפש, הן לגבי רכיבי נזק נוספים, כי ככלל אלו חלופיים לפיצוי מכוח חוק המכר (דירות) (ת"א (שלום ראשל"צ) 14461-05-17 נג'ר נ' רום-רימון נכסים ובניין בע"מ, פיסקה 94 [פורסם בנבו] (12.2.2020) (ערעור נדחה בהסכמה, ע"א (מחוזי מרכז) 68076-05-20)):

 

"לדרישות אלו אין בסיס, שכן קיימת חפיפה בינן לבין הפיצוי הסטטוטורי. כשם שלא ניתן לתבוע במצטבר פיצוי מוסכם ופיצוי בגין נזק מוכח כאשר קיימת חפיפה בין שני המרכיבים (ראו למשל, ע"א 628/87 חורי נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, פ"ד מו(1) 115 (1991); ע"א 4630/04 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ [פורסם בנבו] (13.12.2006)), כך לא ניתן לתבוע פיצוי סטטוטורי לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות) במצטבר לפיצוי בגין נזקים שנגרמו בפועל עקב האיחור במסירה, אלא אם מדובר בראשי נזק נפרדים מאלו שהפיצוי הסטטוטורי נועד לכסות. השאלה היא, אפוא, מהם הנזקים שהפיצוי הסטטוטורי נועד לפצות בגינם, מעבר לנזק המובן מאליו של דמי השכירות עבור דירה אחרת.

 

הפיצוי הסטטוטורי מקנה לקונה תוספת של 50% לדמי השכירות בשמונת החודשים הראשונים, ושל 25% ביתרת התקופה. מדובר בתוספת ניכרת, אשר נועדה לפצות את הקונה על נזקים נלווים כתוצאה מהאיחור במסירת הדירה, מעבר לדמי השכירות עבור דירה חלופית. תוספת זו מגלמת, לדעתי, פיצוי של הקונה עבור עוגמת נפש ועלויות נוספות הכרוכות בכך שהוא נאלץ למצוא דירה חלופית לתקופת האיחור, כגון עלויות הובלה, אחסון, נסיעות, תיווך וכדומה. אין זה סביר שהמוכר ייאלץ לשלם בגין עלויות אלו בנוסף לפיצוי הסטטוטורי. מובן, כי ככל שהקונה סבור כי הנזק שנגרם לו בפועל גבוה מהפיצוי הסטטוטורי, בידו לתבוע פיצוי "רגיל" בגין הפרת חוזה (ככל שיש לו עילה לכך). ניתן לתבוע בשני המסלולים באופן חלופי, אך לא במצטבר".

​

משרדנו בעל ניסיון עשיר, בייצוג רוכשים וחברות בניה, בגין איחורים במסירת דירות וליקויי בניה בכל הערכאות המשפטיות. 

​